Tri Angga & Limite de Hauteur de 15 Mètres à Bali
La conception des bâtiments à Bali suit la philosophie du Tri Angga, et la limite de hauteur de 15 mètres s'applique dans tout Bali via le Perda RTRWP. C'est ce qui détermine l'obtention du PBG.
Le PBG à Bali évalue bien plus que la structure
Obtenir un PBG à Bali ne consiste pas seulement à tester la résistance du béton, mais aussi à respecter le caractère architectural local. Le Perda Provinsi Bali 5/2005 exige que tout bâtiment, y compris les constructions modernes non traditionnelles, présente un style et des caractéristiques d'architecture traditionnelle balinaise en harmonie avec l'environnement (Pasal 7 ayat (2) et Pasal 13 ayat (1)).
Ce Perda reconnaît également l'Asta Kosala Kosali comme norme traditionnelle d'architecture et intègre des directives visuelles telles que le Tri Mandala dans ses annexes. Ainsi, une villa ou un hôtel au design minimaliste doit toujours respecter ces règles, et non pas simplement ajouter des ornements balinais en façade.
Tri Angga : tête, corps, pieds
L'un des principes fondamentaux est le Tri Angga, qui divise le bâtiment en trois parties : la tête (toit), le corps (murs et espaces intérieurs) et les pieds (fondations et socle). Ce principe est illustré dans les annexes du Perda Bali 5/2005 comme guide de proportion architecturale, et est adopté de manière plus détaillée au niveau municipal.
Pour l'élément de toiture, la règle technique souvent citée provient du Perwali Denpasar 25/2010 Pasal 8 ayat (2) : toit en forme de pelana ou limasan avec une pente minimale de 25 degrés et maximale de 50 degrés, tandis que la combinaison de toit plat est limitée à 20 % maximum de la façade du bâtiment. Il est à noter que ces chiffres pour la toiture s'appliquent spécifiquement à la ville de Denpasar. Pour Badung (Canggu) et Gianyar, ces valeurs servent de référence comparative, mais les exigences architecturales locales doivent être vérifiées dans le Perda/Perwali/RDTR de chaque kabupaten.
D'où vient la limite de hauteur de 15 mètres
La limite de hauteur des bâtiments est l'une des règles les plus connues à Bali. Ce qui est souvent mal compris, c'est son origine. La hauteur maximale des bâtiments de 15 mètres s'applique dans tout Bali en vertu du Perda Provinsi Bali 2/2023 concernant le RTRWP Bali, Pasal 100 ayat (2), et non d'un règlement municipal spécifique.
En pratique, 15 mètres équivaut approximativement à trois ou quatre étages standard. Par conséquent, le développement immobilier à Bali est généralement orienté vers l'horizontal, en tenant compte du coefficient d'emprise au sol et des espaces ouverts, plutôt que vers la verticalité. Les investisseurs apportant des conceptions en hauteur depuis l'extérieur de Bali sont souvent surpris par cette limitation.
Les règles locales déterminent la fluidité des permis
Ces dispositions architecturales et d'urbanisme ne sont pas de simples recommandations esthétiques. Un projet qui n'adopte pas les proportions du Tri Angga ou qui dépasse la limite de hauteur risque d'être soumis à des révisions lors de l'évaluation technique, avant la délivrance du PBG. Les règles d'intensité et d'affectation des bâtiments sont quant à elles définies dans le Keterangan Rencana Kota (KRK), issu du RDTR local (PP 16/2021 Pasal 1 angka 10).
Pour les propriétaires de bâtiments existants souhaitant régulariser leur situation, comprendre ces règles reste essentiel car les plans d'état des lieux seront évalués selon les mêmes normes. Aligner un design moderne sur le droit architectural balinais dès le départ est bien plus économique que de procéder à des modifications une fois la construction achevée.
Questions fréquentes
FAQ brève de cet article
La limite de hauteur de 15 mètres s'applique-t-elle à tout Bali ?
Oui. La hauteur maximale de 15 mètres s'applique dans tout Bali conformément au Perda Provinsi Bali 2/2023 (RTRWP) Pasal 100 ayat (2), et non pas seulement à une seule ville.
La règle d'inclinaison de toit de 25 à 50 degrés s'applique-t-elle à Badung ?
Ce chiffre provient du Perwali Denpasar 25/2010 et s'applique à la ville de Denpasar. Pour Badung et Gianyar, utilisez-le comme référence et vérifiez les règles d'architecture du kabupaten concerné.
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