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FAQ

Les questions que nous recevons le plus souvent.

12 questions les plus fréquentes — répondues directement depuis notre expérience terrain à Badung.

Mon bâtiment est déjà construit sans autorisation complète — puis-je encore obtenir un SLF ?

Oui. Un bâtiment existant peut toujours obtenir un SLF de manière rétroactive (PP 16/2021, article 282, alinéa (3)). Si aucun PBG/IMB n'existe encore, le PBG et le SLF peuvent être demandés simultanément via SIMBG. Cela nécessite un plan d'exécution (as-built drawing), une évaluation technique et un dépôt auprès du service compétent. C'est notre service principal.

Ma villa a été mise sous scellés par la Satpol PP. Que dois-je faire ?

Cessez l'activité conformément à la notification, puis régularisez vos autorisations sans tarder. L'expérience à Badung montre que les scellés sont levés dès que les autorisations valides sont présentées — sur 35 établissements ayant reçu un avis de la Satpol PP, 15 ont déjà repris leur activité après avoir régularisé leurs titres (Satpol PP Badung, 2025/2026). Envoyez-nous une photo de l'avis/scellé pour une prise en charge prioritaire.

Quels sont les honoraires pour un SLF de villa ?

Cela dépend de la superficie, de la fonction et de l'exhaustivité des documents. La redevance de délivrance du SLF par l'administration est généralement de Rp 0. Les frais que vous engagez sont ceux de l'évaluateur technique et du consultant. Nous vous donnerons une estimation précise après examen de l'état de votre bâtiment — la première consultation est gratuite.

Combien de temps faut-il pour obtenir un SLF ?

Le SLF lui-même est délivré dans un délai maximal de 3 jours ouvrés à compter du dépôt de la déclaration de conformité aux normes techniques (PP 16/2021, article 276, alinéa (2)). Si le bâtiment n'a pas encore de PBG, une phase de consultation technique PBG par la voie TPA est d'abord nécessaire — 5 réunions maximum dans un délai de 28 jours ouvrés (article 254, alinéa (8)). Le délai réaliste total pour un bâtiment existant est généralement de quelques semaines à quelques mois, selon l'exhaustivité des documents, les travaux de mise en conformité requis et le calendrier des services compétents.

Quelle est la durée de validité du SLF ? Quand doit-il être renouvelé ?

Selon PP 16/2021, article 297 : 20 ans pour une maison d'habitation, 5 ans pour les autres bâtiments (y compris les villas locatives, restaurants, hôtels). Entamez la procédure de renouvellement avant l'expiration — la loi ne fixe pas de délai butoir spécifique, mais l'inspection périodique et la procédure SIMBG prennent du temps. Nous vous accompagnons dans la réévaluation et la procédure SIMBG.

Quelle est la différence entre le PBG et le SLF ?

Le PBG est l'autorisation de construire ou de modifier un bâtiment (délivrée en amont). Le SLF atteste que le bâtiment est apte à sa fonction et peut être utilisé (délivré une fois le bâtiment prêt). Pour une exploitation légale, les deux sont nécessaires.

Je suis ressortissant étranger / propriétaire via une PT PMA — puis-je demander un SLF ?

Le SLF/PBG est demandé au nom du titulaire du droit foncier. Comme un ressortissant étranger ne peut pas détenir un SHM directement, la demande passe généralement par une structure PT PMA ou par la personne habilitée. Nous vous aidons à identifier l'option adaptée à votre situation — dès la consultation gratuite.

Je n'ai pas de plan d'exécution / mon ancien IMB est perdu. La procédure est-elle encore possible ?

Oui. Nous réalisons le relevé sur site (as-built drawing) à partir de mesures de terrain, signé par un architecte agréé conformément au Pergub Bali n° 34/2023.

Le SLF est-il obligatoire pour une annonce Airbnb/Booking ?

Pour fonctionner légalement en tant qu'hébergement, le bien doit disposer d'une autorisation d'exploitation touristique, elle-même fondée sur un bâtiment apte à sa fonction. Le ministère du Tourisme radiera les hébergements non autorisés des OTA à compter du 1er août 2026 — la régularisation SLF/PBG fait partie de cette mise en conformité.

Quels sont les risques à laisser un bâtiment sans SLF ?

Sanctions administratives (avertissement écrit, restriction/cessation d'utilisation, voire démolition — PP 16/2021), difficultés de garantie bancaire, refus de prise en charge par l'assurance, obstacles à la vente, et risque de radiation des OTA.

Dois-je démolir le bâtiment pour le régulariser ?

La réglementation ne fait pas de la démolition le point de départ. Lorsqu’un bâtiment est déclaré non conforme sur le plan fonctionnel, il fait l’objet de recommandations (PP 16/2021 Pasal 299 ayat (2)) : des réparations et/ou une mise à jour du PBG — selon les constats de l’inspection. Tant qu’il n’existe pas d’infraction grave (par exemple concernant les marges de recul) et que la structure reste sûre ou peut être renforcée, la démarche porte sur la conformité fonctionnelle, et non sur la démolition. En cas d’insuffisances structurelles, nous recommandons la solution de renforcement la plus efficace.

La première consultation est-elle vraiment gratuite ?

Oui. La première consultation pour vérifier l'éligibilité est gratuite. Si l'autorisation ne peut manifestement pas être délivrée (ex. zone interdite), nous vous le disons dès le départ — avant tout engagement financier.

Quelle est la différence entre le Penilik Bangunan et le Pengkaji Teknis ? Qui inspecte mon bâtiment ?

Il s’agit de deux rôles différents, et la personne chargée de l’inspection dépend de la situation de votre bâtiment. Le Penilik est une personne mandatée par l’administration centrale ou locale pour inspecter la gestion des bâtiments (PP 16/2021 Pasal 1 angka 34). Le Pengkaji Teknis est une personne physique ou une entité commerciale certifiée compétente qui réalise l’évaluation technique de la conformité fonctionnelle du bâtiment (Pasal 1 angka 36). Pour un bâtiment EXISTANT, la réglementation prévoit trois voies d’inspection : le propriétaire certifié en évaluation technique lorsque le bâtiment est de faible complexité, le propriétaire disposant d’une unité ou de personnel interne certifié en évaluation technique, OU un prestataire Pengkaji Teknis certifié (Pasal 282 ayat (5)) — le recours à un prestataire externe n’est donc pas la seule voie possible. Pour un bâtiment à usage d’habitation, l’inspection peut être effectuée par la Tim Penilai Teknis/TPT (Pasal 282 ayat (6)). Pour un bâtiment NEUF, la déclaration de conformité fonctionnelle est au contraire délivrée par le prestataire chargé de la supervision des travaux ou de la gestion de la construction, ou par le Penilik pour certaines petites maisons d’habitation (Pasal 272 ayat (4)-(6)) — et non par le Pengkaji Teknis.

Faut-il démolir une partie du béton de mon bâtiment pour réaliser l’essai structurel du SLF ?

La réglementation ne fait pas de la démolition le point de départ. L’inspection physique du bâtiment comprend une inspection visuelle, des essais non destructifs et/ou des essais destructifs (PP 16/2021 Pasal 205 ayat (5)), et la qualité du béton est évaluée à titre indicatif par une méthode d’essai non destructif (Pasal 220 ayat (3) huruf d) — dans la pratique de JKK, le hammer test est un outil d’essai non destructif que nous utilisons couramment, et nous consignons ses résultats dans un rapport de hammer test intégré aux documents d’évaluation. (Le terme "hammer test" lui-même relève de la pratique de terrain — le PP n’en mentionne que la catégorie.) Son utilisation n’endommage pas le bâtiment. L’essai destructif est présenté comme une méthode qui <em>peut</em> être ajoutée si nécessaire (Pasal 220 ayat (4) huruf a). L’étendue de l’inspection nécessaire pour votre bâtiment dépend de son état réel — nous vous l’indiquons après l’évaluation, sans la promettre à l’avance.

Qu’est-ce que le SBKBG, et quel est son lien avec le SLF ?

Le SBKBG (Surat Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung) est la preuve du droit relatif au statut de propriété du bâtiment. Point important pour vous : le SBKBG n’est délivré que pour un bâtiment qui possède déjà un SLF (Permen PUPR 12/2024 Pasal 12 ayat (1)), et sa délivrance est consignée dans le registre du bâtiment via SIMBG (ayat (2)). Le SLF constitue donc la porte d’entrée — sans SLF, aucun SBKBG ne peut être délivré.

Après la délivrance du SLF, quelles sont mes obligations en tant que propriétaire ?

Le SLF n’est pas une fin en soi. Le propriétaire ou l’utilisateur doit assurer l’entretien et la maintenance afin que le bâtiment demeure conforme à sa fonction (PP 16/2021 Pasal 296), et réaliser des inspections périodiques selon la fréquence fixée par les Normes Techniques pour chaque type d’élément — ou au moins une fois tous les 6 (six) mois (Pasal 295 ayat (5)). Ces inspections périodiques servent également de base lors du renouvellement de votre SLF.

J’ai rénové ma villa après la délivrance du SLF — faut-il une nouvelle autorisation ?

Cela dépend de l’ampleur des modifications. Un PBG modificatif est obligatoire en cas de modification de la fonction du bâtiment, du nombre de niveaux, de la superficie, de l’aspect extérieur, des spécifications ou dimensions de composants ayant une incidence sur la sécurité ou la santé, ou de renforcement structurel à la suite de dommages modérés ou graves (PP 16/2021 Pasal 262 ayat (2)). En revanche, aucun PBG modificatif n’est requis pour les travaux d’entretien et de maintenance (ayat (3)). Envoyez-nous des photos de votre projet de rénovation — nous vous aiderons à déterminer sa catégorie avant le début des travaux.