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常见问题

我们最常收到的问题。

12个最常见问题——根据我们在巴东的实地经验直接回答。

我的建筑已经建成但没有完整许可，还能办理 SLF 吗？

可以。既有建筑仍然可以追溯办理 SLF（PP 16/2021 第282条第(3)款）。如果尚无 PBG/IMB，可以通过 SIMBG 同时申请 PBG 和 SLF。需要提供竣工图纸、技术评估并向主管部门提交申请。这是我们的主要服务。

我的别墅被 Satpol PP 贴了封条。该怎么办？

按照通知停止活动，然后尽快完成许可办理。巴东的经验表明，封条会在出示有效许可后解除——在被贴封条的35家经营单位中，有15家在完成许可办理后已恢复运营（Satpol PP Badung，2025/2026年）。请将通知/封条照片发给我们，以便优先处理。

别墅的 SLF 服务费用是多少？

取决于面积、功能及文件完整程度。政府颁发的 SLF 规费通常为 Rp 0。您需要支付的是技术评估和顾问服务费。我们在核查您的建筑状况后提供具体估算——初步咨询免费。

SLF 需要多长时间才能颁发？

SLF 本身最长在技术标准符合声明上传后的3个工作日内颁发（PP 16/2021 第276条第(2)款）。如果建筑尚未取得 PBG，需先经过 TPA 路径的 PBG 技术咨询阶段——最多5次会议，在28个工作日内完成（第254条第(8)款）。既有建筑的实际总时间通常为几周至几个月，具体取决于文件完整度、所需整改及主管部门工作安排。

SLF 有效期多长？何时需要续期？

根据 PP 16/2021 第297条：住宅为20年，其他建筑（包括经营用别墅、餐厅、酒店）为5年。请在有效期届满前开始续期流程——法规未规定具体天数，但定期检查及 SIMBG 流程需要时间。我们协助重新评估及 SIMBG 办理。

PBG 和 SLF 有什么区别？

PBG 是建造或改建建筑的许可（在初期颁发）。SLF 证明建筑功能合格并可投入使用（在建筑准备就绪后颁发）。合法运营需要两者兼备。

我是外籍人士 / 通过 PT PMA 持有产权——可以办理 SLF 吗？

SLF/PBG 应以土地使用权人名义申请。由于外籍人士不能直接持有 SHM，通常通过 PT PMA 结构或有权方申请。我们根据您的产权情况帮助解释合适的方案——从免费咨询开始。

我没有施工图纸 / 旧版 IMB 丢失了。还能办理吗？

可以。我们根据现场测量制作竣工图纸，由持证建筑师根据 Pergub Bali No. 34/2023 签署。

在 Airbnb/Booking 上发布房源是否需要 SLF？

合法经营住宿业务，物业需要具备基于建筑功能合格证明的旅游经营许可。旅游部将从2026年8月1日起将未经许可的住宿从 OTA 下架——办理 SLF/PBG 是此项合规要求的一部分。

让建筑没有 SLF 会有什么风险？

行政处罚（书面警告、限制/停止使用，直至强制拆除——PP 16/2021）、银行抵押困难、保险拒赔、买卖障碍以及 OTA 下架风险。

为了让建筑合法化，我需要拆除吗？

法规并未将拆除作为起点。对于被认定为尚未达到实用功能合格要求的建筑，处理方向是提出建议（PP 16/2021 Pasal 299 ayat (2)）：根据检查结果进行整改和/或更新 PBG。只要不存在严重违规（例如违反建筑退界规定），且结构仍然安全或可以加固，就应通过实用功能合格性认定途径处理，而不是拆除。如果结构存在不足，我们会建议采用最高效的加固方案。

初步咨询真的免费吗？

是的。首次可行性评估咨询完全免费。如果许可不可能颁发（如禁区），我们会从一开始就告知——在产生任何费用之前。

Penilik Bangunan 与 Pengkaji Teknis 有什么区别？谁来检查我的建筑？

两者职责不同，具体由谁检查取决于您建筑的状况。Penilik 是由中央政府/地方政府指派，对建筑物实施过程进行检查的人员（PP 16/2021 Pasal 1 angka 34）。Pengkaji Teknis 是具备能力认证的个人或企业法人，负责对建筑物的实用功能合格性进行技术评估（Pasal 1 angka 36）。对于已经建成的建筑（existing），法规提供三种检查路径：具有技术评估认证的简单复杂度建筑业主、拥有具备技术评估认证的内部部门或人员的业主，或者具备认证的 Pengkaji Teknis 服务提供方（Pasal 282 ayat (5)）——因此，聘用外部服务提供方并非唯一途径。对于住宅建筑，检查可由 Tim Penilai Teknis/TPT 进行（Pasal 282 ayat (6)）。对于新建建筑，实用功能合格声明则由施工监理/施工管理服务提供方出具，某些小型住宅则由 Penilik 出具（Pasal 272 ayat (4)-(6)）——而不是 Pengkaji Teknis。

为了进行 SLF 结构检测，必须拆除我建筑中的混凝土吗？

法规并未将拆除作为起点。建筑物实体检查包括外观检查、无损检测和/或破坏性检测（PP 16/2021 Pasal 205 ayat (5)），混凝土质量则通过无损检测方法进行指标性判断（Pasal 220 ayat (3) huruf d）——在 JKK 的实践中，hammer test 是我们常用的无损检测工具，检测结果会载入 hammer test 报告，作为技术评估文件的一部分。（"hammer test"一词本身属于现场实践用语——PP 仅提及其方法类别。）使用该方法不会损坏建筑物。法规将破坏性检测规定为必要时<em>可以</em>增加的方法（Pasal 220 ayat (4) huruf a）。您的建筑需要检查到何种程度取决于其实际状况——我们会在评估后说明，而不会预先作出承诺。

什么是 SBKBG，它与 SLF 有什么关系？

SBKBG（Surat Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung）是建筑物所有权状态的权利证明。对您而言，重要的是：SBKBG 仅向已经取得 SLF 的建筑物颁发（Permen PUPR 12/2024 Pasal 12 ayat (1)），其颁发信息通过 SIMBG 登记在建筑物档案中（ayat (2)）。因此，SLF 是前提——没有 SLF，就没有 SBKBG。

SLF 颁发后，作为业主我有哪些义务？

SLF 并非终点。业主或使用者必须实施维护和保养，确保建筑物持续适合使用（PP 16/2021 Pasal 296），并按照技术标准为各类构件规定的周期进行定期检查——或至少每6（六）个月一次（Pasal 295 ayat (5)）。定期检查也是续期 SLF 时的依据。

SLF 颁发后我翻修了别墅——需要办理新的许可吗？

这取决于改动规模。如果建筑功能、建筑层数、建筑面积、建筑外观发生变化，影响安全或健康的构件规格/尺寸发生变化，或因中度/重度损坏进行结构加固，则必须办理 PBG 变更（PP 16/2021 Pasal 262 ayat (2)）。相反，维护和保养工程无需办理 PBG 变更（ayat (3)）。请发送您的翻修方案照片——我们会在开工前协助判断其所属类别。